NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 2월 19일 | 0개 댓글
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[알기쉬운 NPL투자] 담보부 NPL 투자가이드 편

글로벌이코노믹에서는 투자를 희망하는 일반인들이 아직 생소하게 생각하는 담보부 NPL을 기획 시리즈를 통해 NPL투자기법 소개했다.

이를 통해 다양한 재테크 기법으로 담보부 NPL에 대한 일반 투자자들의 관심이 증가한 것도 사실이다.

통상 재테크를 생각할때 안전하고 높은 수익을 NPL투자기법 얻고자 하지만, 안전하면 수익이 적고, 기대수익이 높으면 위험도 증가하기 마련이다.

담보부NPL은 재테크에서 부동산의 안정성과 수익, 환금성을 갖고 있다는 점을 그동안 기획 기사를 통해 소개했다.

그동안의 기획 시리즈를 통해 담보부 NPL과 재테크의 차이점과 사례를 통해 구독자들에게 쉽게 이해할 수 있도록 설명했고, 담보부 NPL의 심층적으로 접근하여 NPL의 발생과 유통 및 투자결정시 중요한 포인트들을 사례로 설명했다. 또한, 담보부NPL을 운영하는 자산관리회사의 사례를 통해 실제 계약진행사항과 투자시 알아야할 기본지식등을 살펴봤다.

이번에는 지금까지 연재한 담보부 NPL을 종합적으로 정리해보자고 한다.

담보부 NPL 투자시 중요 고려 요소에는 담보 가치평가(valuation)가 반드시 필요 하며, 담보 가치 평가는 네가지 고려해야될 필수사항이 있다.

첫째 담보물의 권리 분석(basic valuation)이 이루어져야 한다. 담보물보다 우선순위인 조세(당해세)NPL투자기법 와 특별법으로 규정된 선순위 채권 및 환가시 매수자가 인수해야하는 담보물의 부담(유치권,법정지상권 및 분묘 기지권등) 존재 여부 파악이 중요 하다.

두번째로는 금융기관의 담보대출채권이라도 평가시점 변경, 사회,경제적 부담의 예측, 공법상의 제한 및 환가 종료 시점에서의 가치예측등 담보물의 환가 가치에서 발생할 수 있는 리스크(위험) 점검 이다.

세번째는 담보물의 자금 투자규모(financing structure)와 조건의 점검이다. 유리한 조건을 협의할수록 자기자금 수익율을 제고할수 있다.

마지막으로 고려해야될 중요한 부분은 담보물 채권의 관리 및 환가 절차에서의 적법한 정당성 확보와 예측 가능성을 점검하는것이다.

이러한 전문성 때문에 유능한 전문 자산관리회사가 투자파트너로 필요한 것이다.

담보부 NPL 투자방식에서는 사후정산방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식과 론세일 방식등환가 절차여러가지 방법이있으나, 사후정산방식이나 채무인수 조건부 채권매입 방식등은 투자자가 직접 경매낙찰방식으로 부동산의 유입에 목적을 두고 있으므로 담보부 NPL 투자시 배당투자인 론세일 방식이 적합하다.

론세일방식은 부동산을 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식으로 투자금액의 80~90%를 낮은 이율로 대출을 받아 경매를 통해 제3자가 낙찰을 받았을 때 채권최고액 설정금액의 한도내에서 약 15%~20% 수익이 발생한다.

다시말하면, 담보부 NPL의 투자 수익은 은행에서 대출시 약정한 지연배상금 즉 대출채권의 정상이자와 연체이자를 합한 금액이 수익의 원천이 된다

담보부 NPL은 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되므로 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 남들보다 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자산을 관리하는 강점과 배당수익에 대한 조세공과 절세 혜택이 있다

그리고, 부동산 시세를 제대로 파악하고 투자하였더라면 투자자가 직접 낙찰을 받아 투자 배당수익과 재매각을 통해 시세차익과 양도소득세 감면 효과(취득가액=낙찰가액)를 얻을수 있다.

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그럼, 실제 담보부 NPL을 진행시 자산관리회사에서 어떻게 진행되는지 알아보기로 하자.

글로벌이코노믹은 NPL시장에서역량있는 자산관리회사로 평가받고 있는 엔피엘코리아로부터 담보부 NPL 투자 계약 단계별 진행절차를 들어봤다.

투자자가 담보부 NPL을 투자시 제일중요한 포인트는 NPL 물건확보와 투자자 보호가 가능한 역량있는 자산관리 회사를 만나는것과 담보부 NPL 현장의 실전경력이 풍부한 자산관리(AM)매니저를 만나는 일이다.

'담보부 NPL'은 매입과정, 환가과정 및 배당 정산과정에서 효율적인 수익 극대화를 위해 많은 숨은 노력이 필요하며, 전문성이 필요한 것도 사실이다

투자자는 자산관리회사내 보유한 담보부 NPL 물건에 대한 브리핑을 받고, 투자자가 원하는 담보부 NPL을 선택하면 된다. 양질의 담보부 NPL 물건을 많이 보유하고 역량있는 자산관리회사를 만날수록 투자자의 선택의 폭이 넓고 안전하게 자산을 운영할 수 있다.

선택한 담보부 NPL에대해 진행절차와 배당예상수익을 확인하고 결정하면 자산관리회사와 투자약정서 체결과 투자금액의 10%를 자산관리회사에 지급하게되면 자산관리회사는 투자약정서 체결과 동시에 채권은행에 매수의향서 제출하고 NPL투자기법 확정이되면 채권은행과 채권양수도 계약체결을 함으로써 본 투자계약이 성립된다.

만약, 진행과정에서 채무자가 채무변제를 하였거나 채권은행에서 담보부 NPL 매도결정 철회 내지는 부결이 되면 계약금은 즉시 투자자에게 반환해준다

채권양수도 계약체결이 완료되면 투자에 필요한 질권대출, 근저당이전 및 투자자 보호를 위한 근질권 설정이 동시에 이뤄지며, 경매 접수미정 물건에 대해서는 법원에 경매를 신청한다.

근질권 설정이유는 투자자의 승낙없이는 근저당권의 권리 변경을 할수없으며, 현행 법률에 의해 보호를 받을수 있으므로 투자시 완벽한 보호장치이다.

근질권자가 최우선으로 법원으로부터 직접 배당을 받는 구조이므로 권리의 침해없이 투자자는 소중한 투자자산을 지킬수있다

일부 NPL 관련 업체에서 근저당권부 근질권 설정없이 투자목적물이 대상이 아닌 자산관리회사에 지분참여 또는 펀드형태로 투자자를 모집하고 있어 이런 부분은 상당한 주의가 필요하며, 담보부NPL에 투자에는 반드시 투자금액에 대한 등기부등본상 투자자 명의의 근저당권 NPL투자기법 근질권 설정여부를 확인해야 한다

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명지평생교육원, `부동산경매·NPL 투자기법 무료세미나` 개최

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부동산전문교육기관인 명지평생교육원은 다음달 1일 오후 2~4시 서울 서초구 코랜드빌딩 2층(지하철 2·3호선 교대역 14번 출구 인근)에서 부동산경매와 부실채권(NPL)을 융합한 투자기법 무료 세미나를 개최한다고 NPL투자기법 30일 밝혔다.
이 세미나에서는 김성숙 부동산학박사가 부동산 경매와 부실채권(NPL)의 개념부터 수익구조, 다양한 실전 투자사례에 대해 강연할 예정이다. 또한 개인 투자자들의 안정적인 수익모델 모형과 실전투자 전략과 방향성도 제시한다.
교육원관계자는 "자본을 가진 투자자에게 부동산 경매만큼 매력적인 투자처는 없다. 시세보다 저렴하게 주택이나 상가를 구입하여 투자를 할 수도 있고 월세를 받는 임대사업을 할 수도 있다"며 "시대의 흐름이나 상권의 변화, 부동산활용방법의 변화에 대해서 인식하기 위해서는 반드시 선행학습과 전문교육을 받고 투자에 나서는 것이 바람직하다"고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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NPL투자기법

따라서 부실채권 투자도 담보부 부실채권 투자와 무담보 부실채권 투자로 구분된다. 이 가운데 개인의 투자가 가능한 것은 담보부 부실채권이다.

담보부 부실채권은 일반적으로 1순위 저당권에 의하여 담보되어 있는 채권이므로 무담보 부실채권보다 안전하다.

담보부 부실채권 투자에는 금융기관의 저당권이 부착된 피담보채권을 싼 가격에 인수한 후 인수가격 이상으로 배당을 받는 방법이 있고, 직접 경매에 참여하여 소유권을 취득하는 방법이 있다.

소유권을 취득한 후에는 그 부동산을 재매각하여 차익을 남기거나 임대소득을 올리는 방법도 있다. 참고로 2012년 기준으로 법원에서 진행된 경매물건 중 10%는 담보부 부실채권 경매물건이라고 한다.

무담보 부실채권은 저당권에 의한 담보가 존재하지 않으므로 주로 채권추심능력을 갖추고 있는 신용정보회사 또는 자산관리회사(AMC) 등이 주로 매입한다.

무담보 부실채권은 장부가격의 최소 1%에서 최대 NPL투자기법 5% 정도에 매입할 수 있다. 이론적으로는 한건만 제대로 성공하면 20배에서 최대 100배까지 대박을 낼 수도 있다. 그래서인지 이러한 산술적 계산을 이용한 사기사건이 빈발하고 있다. 법률적으로 채권추심업이 허용되는 곳은 신용정보회사,

자산관리회사(AMC), 법무법인 3곳이다. 그런데 신용정보회사를 설립하기 위해서는 금융위원회의 허가를 얻어야 한다(신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제4조 1항 3호). 그러나 AMC의 경우에는 등록 또는 인허가 등의 절차가 필요하지 않고 대통령령이 정하는 요건을 갖추면 채권추심을 업으로 할 수 있다(자산유동화에 관한 법률 제10조 1항 3호, 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제4조 2항). 일반개인이 채권추심을 업으로 하는 것은 위법하다.

이론적으로는 대박이 가능하다. 그러나 소규모 AMC가 인수한 부실채권의 경우 현실적으로 회수가능성이 매우 낮다. 애초에 돈이 없는 사람에게 돈을 받을 수 있는 방법은 전혀 없다. 미국 MBA를 수석 졸업한 천재경영자라고 하더라도 같다. 실제로 사기꾼 일당이 부실채권으로 회수한 돈은 100만원 정도에 불과하다고 한다. /김성용 법무법인 남강 고문( [email protected])

NPL투자기법

경매 시장에 새로운 투자방식이 유행하고 있다. 바로 NPL 투자다. 경매에 부쳐진 물건보다 미리 경매부동산의 채권(債權)을 싸게 사서 수익을 올리는 방법이다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 매입했기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 10% 이상 높은 게 일반적이다.

‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다.
돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유동화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다.

돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다.
이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.
매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다.
부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 ‘일대일’ 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’ ‘유입자산’ 방식으로 거래한다.
‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다.
‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰 받은 부동산이다.
아무도 사가지 않는 채권은 유동화 회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰 받는 경우다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.
경매 낙찰 전에 미리 부실채권을 매입하기 때문에 1순위 저당권을 할인한 값에 매입해 올 수 있고 이를 경매과정에 다른 사람에게 유통하거나(저당권 거래) 경매에 직접 참여해 낙찰 받을 수 있다(유입 과정).
채권최고액의 채권자 입장에서 낙찰 받기 때문에 다른 사람보다 높은 가격을 써내도 되므로 낙찰 확률이 매우 높다. 게다가 채권최고액이 많아 나중에 경매부동산을 되팔 때 양도소득세를 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.
외환위기 때 국내 부동산시장에 외국계 자본이 들어오면서 새로운 경매 거래기법으로 자리 잡았지만 그 이후에는 매물이 한동안 뜸했었다. 그러나 부동산경기가 어려워지자 다시 부실채권 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다.
외환위기 때 부동산이 반 NPL투자기법 토막 날 때의 막대한 수익률과는 비교할 수 없지만 지금도 경매 보다 10% 이상 싸기 때문에 이런 유통과정을 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰 받을 수 있다.
부실채권 매각업체 입장에서는 인수한 채권액이 높은 대신 실제 매입가는 장부가의 70~80%에 불과하다. 따라서 할인가로 되팔아도 NPL투자기법 매매나 취득에 따른 세금이 면제돼 차익 높은 장사를 하는 셈이다.
투자자의 입장에서도 이러한 물건들은 시세대비 20~30% 이상 싸고 권리관계도 대체로 깨끗하므로 적극적으로 노려볼 만하다. 수도권의 대형 주택·공장·건물을 노리는 실수요자는 적극적인 매수전략을 세우는 게 유리하다.
모든 NPL이 외환위기 때처럼 고수익을 안겨다주지 않는다. 아파트·다세대 등 주택 NPL은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능해 일반 투자자에게 쉽게 매도하지 않아 매물 구하기가 쉽지 않다.
고수익 가능성이 큰 매물은 대체로 비대중적인 경매 물건들이다.
근린상가나 토지 등은 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건들이 많지만 권리 상 문제점을 해결하고 가치를 높이는 작업을 병행하면 고수익을 올릴 수 있다.
부실채권 투자는 부동산의 가치파악은 물론 경매투자에 대한 충분한 이해가 필요한 상품이다.
경매에서 계속 유찰되면 낙찰금액이 낮아져 원금손실을 볼 수 있어 채권 매각기관의 담당자로부터 자문을 받고 투자해야 위험을 최대한 줄일 수 있다.
경매 파생상품 투자 시에는 시세 파악이 무엇보다 중요하다.
매매약정 금액이 시장가치보다 높은 경우도 발생할 수 있으므로 투자자가 직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 다음 계약해야 한다.

부실채권 매물은 자산유동화회사인 SPC에서 살 수 있다. 주로 유암코, 우리F&I, 저축은행 등에서 유동화가 진행되는 동안 자산관리사에게 위탁 판매한다.
유암코 등 시장점유율이 높은 기업은 채권금액이 큰 경우에만 직접관리를 하고 중소 규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화하고 있다.
개인이 투자할 경우 경매정보 사이트에 매각 의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화회사에 협의해 거래할 수 있다.
최근에 매각기관이 보유한 물건들 중에 유입물건이 많아 개인이 살만한 우량 물건을 고르기 힘들고 소액 NPL투자기법 매물도 많지 않다.
또 금융회사들도 고가에 부실채권을 매입한 데다 시장에 채권에 대한 유동화 지식을 갖게 돼 요즘 가격 할인 폭이 높지 NPL투자기법 않은 편이다.
유동화회사들은 15%, 저축은행은 20% 안팎으로 싸게 파는 것이 보통이다.
따라서 턱없이 높은 수익률을 기대하기보다 소액으로 우량물건을 매입한다는 마음으로 투자에 임하는 게 현명하다.

NPL투자기법

영혼까지 끌어모아 빚내서 투자한다는 ‘영끌’ ‘빚투’는 이제 낯선 단어가 아니다. 경제적 어려움이 더해지고 물가 상승이 동반되면서 금수저가 아닌 평범한 사람들이 할 수 있는 선택으로, 할 수 있는 모든 수단을 동원해 대출을 받아 부동산이나 주식에 투자하는 시대이다.

하지만 나에게 맞는 투자방법을 모른 채 남들을 따라 하기만 해서는 부를 축적할 수 없다. 항상 위험은 뒤따르는 법이니까. 이러한 시대의 흐름에 맞추어 부동산과 주식에 투자하는 방법을 배우고 싶은 사람들은 나사렛대학교 평생교육원의 강좌를 주목해 보자.

투자의 정석 부동산 실전투자

나사렛대 평생교육원은 7월 6일(화) 오전 10시~12시 30분, 저녁 7시~9시 30분 2회에 걸쳐서 대한민국 부동산 NPL 투자전략을 공개하는 ‘부동산 실전투자’ 강의를 개강한다. 강의는 단국대 천안 캠퍼스에서 15년 동안 ‘부동산’강의를 진행해 온 베테랑 김승래 교수가 담당한다.

부동산에 투자하려면 우선 자산의 비중이 매우 클 뿐만 아니라 그 위험도 상당하므로 ‘투자의 정석’을 알고 안전한 투자를 하여야 한다. 김승래 교수는 부동산의 권리분석과 물건분석을 기반으로 안정성 있는 부동산에 투자하기를 권한다. 부동산 자체가 여러 가지 복잡한 법률관계로 형성되어 있고, NPL투자기법 부동산의 가치평가 또한 일반인들은 쉽지가 않다. 김 교수는 “이번 교육과정을 통해서 부동산 재테크 방법은 물론 부동산의 실전 투자방법을 배워서 ‘부동산투자의 고수’가 될 수 있게 인도하려고 한다.”라고 말한다.

부동산 실전투자 김승래 교수

부동산 실전투자 김승래 교수

강좌명 그대로 ‘부동산 실전투자’는 전국적으로 가장 뜨거운 천안, 아산, 평택 지역의 부동산 투자처를 직접 소개하며, 적절한 투자 부동산을 선정하여 면밀한 권리분석과 물건분석을 함께 진행한다. 나아가 부동산경매와 함께 부동산투자의 블루오션이라고 알려진 ‘부실채권(NPL)’투자기법을 설명한다. 일반 경매투자는 누구나 다 알려져 조금은 진부한 투자라면, 이제는 부실채권(NPL) 투자로 더욱 높은 수익률을 기대할 때다.

자동으로 찾아주는 승률 NPL투자기법 높은 단기 주식투자 과정

작년 한해 코로나 사태로 주식시장이 폭락 후 1년간 130% 수직 상승을 했다. 개인투자자 1000만 시대. 전체 국민의 5분의 1 인구가 재테크 광풍 시대에 돌입한 것이다. 고공행진 하는 부동산 가격과 가상화폐 시장 속에서 버블론이 생겨나며 개인투자자들의 돈은 끊임없이 주식시장에 몰리고 있다.

작년 한해 많은 개인투자자들은 환희 속에서 영끌 투자를 이어갔지만, 상승세가 주춤하며 눈치 보기 장세에 들어가면서 투자의 방향성을 잃어가고 있다. 2020년 시장이 수직으로 상승하면서 사기만 하면 오르던 주식이 이제 더 이상 개인의 욕구를 받쳐주지 못하고 있기 때문이다. 개인투자자들이 장기적으로 수익률이 낮은 이유 또한 이곳에서 찾아볼 수 있다. 시장이 좋을 때야 아무 종목이나 사도 수익이 나지만 반대로 시장이 횡보 또는 하락으로 전환하게 되면 수익률과 승률은 떨어지기 마련이다.

그럼 시장의 하락과 상승 시기를 알고 상승 준비된 종목을 찾아내는 방법이 없을까?

기업의 실적과 경제적 지표 분석 등 복잡 다양한 정보를 분석해 투자 포인트를 찾기란 쉽지가 않다. 이번 나사렛대학교 평생교육원에서 개강하는 주식투자 과정은 투자자가 직접 차트속에서 돈의 흐름을 찾아 매수와 매도 포인트를 찾는 방법과 자동 조건 검색식을 통해 단기간에 수익을 낼 수 있는 종목을 추출하는 방법 또한 배우게 된다.

자동조건식 수익률

자동조건식 수익률

직장을 다니며 퇴근 후 종목을 분석하고 경제의 흐름을 판단한다는 게 개인투자자에게는 쉽지 않은 영역이다. 강의를 맡은 차트랭귀지 김형준 대표는 “높은 승률의 자동 조건식 공식을 통해 스스로 종목을 찾고 분석하지 않아도 되는 투자 방식으로 개인투자자들에 적합한 투자 방식이며 스스로 종목을 선별해 투자 타이밍을 잡을 수 있는 핵심 노하우를 전수 받게 된다.”라며 “수업 종강 후 1년간 배운 투자 방식의 완성도를 높이기 위해 코칭을 받게 된다.”라고 말했다.


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